副業でアパート経営
サラリーマンをしながらアパート経営はできるのかどうか？
あと公務員の方でも副業としてアパート経営ってしていいのか？そういった疑問を持っていらっしゃる方は多いかと思います。
このままサラリーマンを続けていくつもりではあるけれど、このままでは将来が心配だという方はたくさんいらっしゃいます。
年金もどの程度の支給になるのか不安が残りますし、なんとかサラリーマンをしながら家賃収入を得ることができればいいと考えている方はたくさんいらっしゃいます。
もちろんサラリーマンでもアパート経営は可能です。実際にサラリーマンでアパート経営していらっしゃる方はたくさんいらっしゃいます。
仕事を続けながら、アパート経営となると忙しいのと時間があまりないのとで、無理なのではないかと思われがちですが、アパート管理会社に実務を依頼する方法もありますので利用されている方もおられます。
また公務員というと、副業禁止だとよく言われますね。
けれども、例えば農家の方などは農家が副業という方はたくさんいらっしゃいますね。
もちろん公務員の方でも副業は可能ではありますが、実際にはそれぞれおつとめの所轄で確認を取られてみたほうがいいでしょう。
アパート経営と自分の業務が関わりのある場合はアパート経営はできないという場合もあります。
また、どの程度の規模なら大丈夫なのかも確認してみたほうがいいですね。
事業として行われるような大規模なものはダメだけれど、小規模な場合は副業というよりも資産運用としてとられられるのでOKの場合もあるようです。
アパート購入の際の諸経費
アパート経営の際に物件以外にも様々な費用がかかります。
アパートを購入する際に物件のほかにかかる費用としては、
・仲介手数料
・印紙代
・登記にかかる費用
・ローンなどの事務手数料
・火災保険
・不動産取得税
などなどです。
おおまかにみて、物件の１０パーセント程度はこのような諸経費がかかると思っていたほうが良いでしょう。
「仲介手数料」は宅建業法によって定められていて、物件の金額によって違います。
売買代金が２００万円までの物件だと、物件価格の５パーセントに消費税となります。
売買代金が４００万円までの物件だと、物件価格の4パーセントに消費税となります。
売買代金が4００万円以上の物件だと、物件価格の3パーセントに消費税となります。
アパートの代金が４００万円以下という物件はそうないでしょうから、ほとんどの物件は3パーセントに消費税の仲介手数料を支払うことになります。
ローンでアパート物件を購入する際には「事務手数料」が発生します。
融資金額に応じて何パーセントとなっている場合は固定で一律いくらという具合に融資を受ける銀行などによって違っています。
そのほか融資を受ける際には「保証料」が必要な場合もあります。
保証にかっかる費用は融資金額や返済する機関によって金額が変わってきます。
ローンを締結する際には「収入印紙」が必要になります。
登記するときには司法書士に依頼する費用や登録免許税の費用もかかります。
購入するアパート物件には「火災保険」が必要になります。
このようにアパートを購入する際には様々な諸経費が必要になってきますので覚えておきたいものですね。
高望みしないアパート経営
アパート経営をすれば家賃収入が入って来る。
相続税対策にもなるし、上手くいけば高値で手放せる。
・・・アパート経営の利点を真正面から捉えればこのような期待ができますが、実際アパート経営でこれらの恩恵全てを受けられるかというと、そんなことはありません。
土地や建物の価値は時を経るにつれて下がっていくものですし、空室があればその分家賃収入は低くなります。
それに、収入減ばかりでなく管理費や宣伝費といった支出もアパート経営にはあります。
成功もあれば、失敗もある。
楽して稼げるような美味しい話は転がっていない、ということです。
経営するアパートを購入するときには、利回りを始めとして立地や築年数など様々な点に注意を払ってアパートを選ぶでしょう。
しかし、どんなに高利回りのアパートを手に入れたとしても、目論見通り収入を得られるとは限らないことは上記のとおり。
期待はずれになってしまう可能性があるということです。
過剰な期待をしなくとも、確実性を持たせてアパート経営すれば少なからず利益は望めるでしょう。
思ったほどの収入が無くても、最初のうちはこんなものだと思っておけば長続きもしやすいです。
最初のうちはローンの支払いもありますし、手元に入る収入はおそらく雀の涙。
しかしローンの支払いさえ終われば年金代わりになるくらいの収入は望めるかもしれません。
最初のアパート選びさえしっかりしておけば、並はずれて低い利回りとなることもないでしょう。
ネガティブな考えかもしれませんが、アパート経営は長続きさせてこそ利益が生じるものだと思うと、三日坊主になるよりは意味があります。
アパート経営のきっかけ
アパート経営は知識が無くてはなかなか成功しないとはいえ、サラリーマンが脱サラなどしてアパート経営を始める場合、多くの方がアパート経営初心者です。
誰にだって何に対しても「初体験」というものがあります。
今ではアパート経営で成功を収めている人も、かつてはアパート経営なんて初となる初心者で暗中模索からの始まりだったのです。
そんな皆さんが、リスクと失敗の可能性があるアパート経営を、心機一転してまで始めることになるきっかけには何があったのでしょうか。
きっかけやその要因は、きっと今現在アパート経営を考えてこれを読んでくださっている皆さんとほぼ同じかと思います。
ひとつは、将来の年金に対する不安。
数年前は年金の照合問題がニュースで大きく取り沙汰されていたほどですので、年金に関する不安は更に大きくなっているかとは思いますが、そんな問題などなかったとしても年金の不安は以前から叫ばれていました。
今の仕事を真面目にこなし、滞りなく年金を支払っていても、将来受け取れる額は快適な暮らしを送れるほどではないことなんて、今に判ったことではありません。
必要最低限の暮らしを送れればまだ良い方で、生活苦を強いられるかもしれない可能性の方が高いくらい。
それどころか、本当に年金が手元に入ってくるかさえ怪しいのですから。
ふたつめの理由が、現在務めている会社が倒産するかもしれない現状。
もともと低迷していた景気ですが、ここ数年で更に落ち目となっており、どんな会社も倒産しない可能性なんてないくらいです。
事実、近年の倒産社数は嘆かわしいことにウナギ登り。
こんな状況にあって未だ終身雇用に頼るわけにはいきません。
勤め先が無くなってしまえば、年金に対する不安も加速します。
アパート経営を考えるきっかけの大きな理由は上記のふたつでしょう。
アパート経営の利点を踏まえるなら相続に関する理由も考えられますが、やはり目先の問題ほど深刻なものはありません。
アパート経営とインフレの関係
アパート経営のメリットのひとつは、インフレ対策にもなることです。
何故インフレ対策になるのでしょうか？
前回ご説明したとおり、インフレとは物価が上昇し、貨幣の価値が下落することです。
時代の変遷にともなう物価の上昇がまさしくそれにあたりますね。
一昔前には90円で買えた缶ジュースも、現在では120円に価格が上昇しています。
大げさな例えになりますが、かつての100円は現在でいう1万円ほどの価値がありました。100円札を持っているだけでも富豪のように見られたものです。
しかし、現在では100円なんてはした金。
もし100円玉を無くしてしまったとしても「しょうがない」くらいで終わります。
現在の100円玉とかつての100円札の価値は、どのくらいの差があると思いますか？
昔の貨幣というものはプレミア価格が付いていて、高く売れるような気もするでしょう。
しかし、それは余程珍しい番号が付いているなど特殊なもので、それだって専門の鑑定所などへ持っていかなくては、特別な価格は付けてもらえません。
昔のお金だって一般店舗で使用できますが、100円はあくまでも100円。
昔は1万円ほどの価値に見なされていたかもしれませんけど、数字が変わるわけではないのです。
以上のことから、インフレの状況にあっては、貨幣（現金）の価値がどんどん下落し、やがては意味をなさなくなる危険性があることが判るでしょう。
現金を保管していても意味が無い。
しかしこれは、逆を言えば現金ではない“もの”で保管していれば、逆に価値が上昇していくのです。
そのための“もの”として有効なのが、アパートを始めとした不動産というわけですね。
インフレの意味と仕組み
アパート経営はインフレ対策になることでも知られています。
ではインフレとは一体何なのでしょうか？
まずは、インフレの意味や仕組みについて述べていきたいと思います。
インフレとは、ご存知「インフレーション」の略語で、デフレーション（デフレ）の対義語でもあります。
その内容は、物価が上昇して、それに対し貨幣の価値が下落してしまうこと。
インフレそのものは悪いことではなく、これは景気良さを表しているとも言い、適度なインフレであれば経済状況としては望ましいという見方もあります。
しかし、当然あまりにインフレが過ぎる（ハイパーインフレと呼びます）と経済に重度の障害を及ぼすことになってしまいます。
そうならないために、銀行などが経済や景気をコントロールしているのです。
インフレの原因としては、主に3種類の要因が考えられます。
ひとつめは貨幣の過剰流通によるインフレで、過剰流通の原因としても融資の増加などいくつかが挙げられます。
ふたつめは「ディマンドプルインフレ」といい、需要の増加。
“売る”傾向よりも“買う”傾向の方が増加してしまうと、供給が追い付かずに物価が高騰してしまいます。
かつての高度経済成長期はまさしくこの状態でした。
みっつめは「コストプッシュインフレ」といい、供給の減少。
“買う”傾向が特別増価したわけではなく、供給を縮小したがために起こるインフレです。
これは景気が悪化すると起こり易いインフレのため、上記ふたつの要因と比べても望ましくない要因であることがわかりますね。
以上がインフレの意味や仕組みです。
次回、インフレとアパート経営の関係についてご説明いたします。
家賃督促禁止法案
現在はまだ予定に過ぎませんが、近々「賃貸住宅における賃借人の居住の安定確保を図るための家賃債務保証業の業務の適正化及び家賃等の取り立て行為の規制等に関する法律案」が成立されるようです。
・・・この長い正式名称ではちょっと理解し難いですが、通称は「家賃督促禁止法案」。
つまり、行き過ぎた家賃催促を禁止する法律です。
アパート経営を行うからには、その主な収入源は入居者からの家賃ですから、決められた期日通りに家賃が支払われないと督促もしたくなるもの。
一度甘い対応をしてしまうと、次回からも甘く見られてきちんと支払ってもらえなくなるかも・・・なんて恐れもありますから、少々厳しい物言いで督促してしまうのも無理からぬことです。
しかし、「家賃督促禁止法案」が可決してしまうと、どう督促すれば良いのでしょう？
督促行為の全てが禁止となってしまうのでしょうか？
そもそも、この法案が考えられるようになったのは、家賃取り立て等によるトラブルが急増するようになったためです。
家賃の支払いが1日でも遅れると予告なくドアの鍵を交換されるといった、あまりに悪質なことまでが起こったため、これらを禁止することになったのだとか。
現在禁止行為に含まれているのは、上記の鍵交換以外には、家具家電等の差し押さえや、早朝または深夜に及ぶ督促など。
また、それらを予告して脅すようなことも禁止行為です。
例え半分冗談のつもりであっても、例え一時的な感情の高ぶりであっても、間違っても「これ以上遅くなったら鍵を交換しますから」なんて言ってしまうと罰金が発生してしまいます。
アパート経営者の皆さん、くれぐれもご注意ください。
アパート経営での資産形成
ここ近年ずっと不況が続いているためか、老後の生活資金を貯める目的でアパート経営を行う人が多くなってきています。
特に、サラリーマンに多いようですね。
資産を貯める方法としては、アパート経営だけでなく預金や株式投資や債券といった様々な方法がありますが、税金や投資期間、また向き不向きなどの理由からアパート経営での方法も多くの人に選ばれています。
サラリーマンという仕事はごく一般的な定職ですし、アーティストやプロスポーツ選手などと比べると地味ではありますけど定収入があって保険等もしっかりしていますから、下手に奇抜な職業に就くよりもずっと生活が安定しています。
（アーティスト等の職業を悪く言っているわけではありませんので悪しからず）
ですが、やはりどちらかというとコツコツ型の職業となりますから、老後の生活を安定させられるほどお金を貯められるかというと・・・この不況のさなかでは見通しが悪いのですね。
アパート経営でなんとか補填しようと考えるサラリーマンが多いのも頷けます。
しかし、そんな人が多いということは、経営されているアパートも多いということ。
地域によっては、入居者もいないのにアパートばかりが多く、経営に失敗しているという例もよく聞きます。
アパート経営は入居者がいなくては利益になりません。
入居者がいそうな地域で経営するのも重要なポイントなどです。
また、上記のような状況もありますから、例え向いていそうでもアパート経営以外での資産形成を選ぶのもひとつの手ですね。
アパートは見てから購入する
経営するためのアパート探しにあたって、必ず実行しておかなくてはならないこと・・・それは、物件を見に行くことです。
自分自身は経営するだけでアパートに住むわけではないにしても、アパート経営で得る収入は入居者からの家賃です。
そのため、入居者の立場に立って選ぶということも重要なポイントです。
だというのに、アパート経営を単なる投資だと思ってか、物件を見ずに購入してしまう人が少なくありません。
アパートを軽視しているわけではないにしても、時間がなかなか取れないため見に行けないという人もいます。
言い方はキツいかもしれませんが、見に行く時間さえ取れないのであれば、アパート経営なんてすべきではないでしょう。
そもそも、アパートは高額な商品です。
それを見もせずに購入するとはなんたることか。
アパート経営を行うからには、なるべく失敗なんてしたくないですよね。
アパート経営を失敗してしまう理由にはどんなことが挙げられるでしょうか？
・・・その理由が、上記の「アパートを見ずに購入してしまうこと」です。
アパートを見ないということは、周辺環境さえ把握できないということです。
駅からの徒歩はどのくらいですか？
生活に必要な店や施設は近くに揃っていますか？
アパートに住む人たちは、自分の生活が左右されることですからこれらを綿密に調査しています。
凄い人では、昼間だけでなく夜もアパートに訪れてみて街灯の有無なども確認します。
・・・これでは、アパート経営者よりも賃貸契約者の方が計画的という他ないですね。
アパートの建築面積
アパート経営は意外と誰にでもできるもので、そこまで深い不動産の知識は無くても行えますが、やはり基本的な知識は持っていて困るものではありません。
特に、土地活用のためにアパートを建て、賃貸として経営することを考えると、不動産のシステム以外に建築に関する知識も必要となります。
不動産の知識、また建築の知識、これらはそれぞれ基本的なものであればアパート経営に限らない生活の上での基本知識でもあります。
今回は、アパート等の不動産情報に必ずと言って良いほど出てくる「建ぺい率」と「容積率」についてご説明いたしましょう。
【建ぺい率】
建ぺい率とは土地面積から取れる建築面積の割合です。
建ぺい率が40パーセントとされている場合、100平方メートルの土地には40平方メートルを最大とした建物が建てられることになります。
建ぺい率は日本全国どこでも同じに定められているわけではありません。
建ぺい率が高い地域では土地面積を充分に活用できますし、逆に低い地域だと予定通りのアパートが建てられない可能性も出て来ますね。
【容積率】
容積率とは土地面積から取れる延床面積の割合です。
延床面積とは、階数分の床面積を合計した数字を指します。
容積率が150パーセントとされている場合、100平方メートルの土地には150平方メートルまでの広さの建物が建てられることになります。
1階あたり50平方メートルの建物なら、3階までの高さが可能ということですね。
容積率が高ければ高層ビルだって建てられる可能性がありますし、逆にあまりに低いと平屋で我慢することになるかもしれません（笑）